千城一面：商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化趨勢(shì)或引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)

       地產(chǎn)調(diào)控屢施重拳之下，商業(yè)地產(chǎn)似乎被看作是天然的避風(fēng)港。但在圈地、賣(mài)房和賣(mài)鋪的喧囂背后，商業(yè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性缺失與同質(zhì)化過(guò)剩并存的風(fēng)險(xiǎn)因子依然會(huì)讓這個(gè)行業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。日前，由同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院EDP中心和正略鈞策管理咨詢聯(lián)合舉辦的2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇上，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家擔(dān)憂商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化趨勢(shì)或引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)。
        同濟(jì)大學(xué)經(jīng)緯不動(dòng)產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)施建剛就引用SOHO商都、寶龍廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、瑞安廣場(chǎng)和華潤(rùn)萬(wàn)象城等案例來(lái)分析各自背后盈利模式的異同。例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)走的是租售結(jié)合，這種盈利模式適用于大型Shopping Mall、城市綜合體，適合知名度高、實(shí)力雄厚的發(fā)展商。而寶龍廣場(chǎng)的盈利模式則是零售產(chǎn)權(quán)，整體租賃返租，適用在各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題商業(yè)街，其更適合于實(shí)力一般，對(duì)資金有快速回籠要求的中小型發(fā)展商。但他同時(shí)指出，目前很多城市在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中同質(zhì)化趨勢(shì)非常嚴(yán)重。
       此外，正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文也認(rèn)為，迄今國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展道路上多數(shù)尚處于摸索階段，因而略顯稚嫩�！皣�(guó)內(nèi)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平大致相當(dāng)于美國(guó)上世紀(jì)80年代，二線城市則與其70年代看齊”。他分析稱(chēng)，目前業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)是，住宅開(kāi)發(fā)商或主動(dòng)轉(zhuǎn)型或被動(dòng)選擇，商業(yè)地產(chǎn)新進(jìn)入者眾多。在圈地、賣(mài)房和賣(mài)鋪的喧囂背后，一切終將回歸本源，商業(yè)地產(chǎn)的收益水平，需要接受投資人和消費(fèi)者的雙重檢驗(yàn)。而在行業(yè)喧囂的背后，薛迥文認(rèn)為亦有風(fēng)險(xiǎn)隨行�！澳壳暗陌l(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是，結(jié)構(gòu)性缺失與同質(zhì)化過(guò)剩并存�！彼�表示，現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等形態(tài)。社區(qū)底商和零散商鋪等低端物業(yè)約占65%，真正意義上的購(gòu)物中心和商業(yè)街的比例僅有23%。市場(chǎng)上缺少綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足客戶一站式購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)需求的綜合商業(yè)則是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
       另外，商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化趨勢(shì)有可能引發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)介紹，2012年商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)溫和，但是未來(lái)幾年將有較大的新增供應(yīng)壓力�，F(xiàn)在不少購(gòu)物中心在外觀、設(shè)計(jì)等方面差異較小，造成“千城一面”的局面。薛迥文稱(chēng)，出現(xiàn)同一商圈內(nèi)多個(gè)類(lèi)似的大型購(gòu)物中心激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面，導(dǎo)致商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重。商業(yè)數(shù)量的增加和定位的同質(zhì)化，加大了商業(yè)項(xiàng)目后期招商和運(yùn)營(yíng)的難度，因此差異化的商業(yè)定位成為關(guān)鍵。