鄂爾多斯樓市：從沸騰到冰凍

　　4月的鄂爾多斯冰雪已退，但當(dāng)?shù)貥鞘幸廊缓�意濃濃。東勝區(qū)的街頭略顯寂靜，康巴什新區(qū)更顯冷清，不少售樓處門鎖高懸。曾如同一鍋沸水的鄂爾多斯樓市，如今和大多數(shù)城市樓市一樣冰凍。

　　中國證券報(bào)記者在鄂爾多斯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥鞘谐尸F(xiàn)價(jià)格堅(jiān)挺、成交驟降狀態(tài)，由于庫存大、民間借貸問題引發(fā)房企資金鏈斷裂，在建樓盤停工現(xiàn)象較多。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，鄂爾多斯樓市成交量與行情火熱時(shí)相比銳降，商業(yè)地產(chǎn)也存在盲目開發(fā)的隱憂。

　　樓市成交銳降

　　雖然鄂爾多斯樓市蕭條景象和全國樓市保持一致，但和其他城市相比，鄂爾多斯有著明顯的特點(diǎn)。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，鄂爾多斯樓市是一個(gè)供遠(yuǎn)過于求的市場。

　　就在去年，鄂爾多斯的樓市還是另一番景象。當(dāng)時(shí)，樓盤一開盤就遭瘋搶是普遍現(xiàn)象，人們連夜排隊(duì)，甚至因插隊(duì)而大打出手。一個(gè)當(dāng)?shù)厥忻窠榻B，如果可以在剛一開盤就能買下好幾套房子，“一定是有關(guān)系”。然而，這種熱銷場面早已不再。

　　鄂爾多斯市統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)月報(bào)顯示，今年1-2月，鄂爾多斯的建筑工程投資同比去年減少了65.3%，施工項(xiàng)目下降了21.6%。統(tǒng)計(jì)局方面解釋稱，建筑工程投資同比大幅下滑，主要是由于季節(jié)性因素。

　　但當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，如此大幅下滑“不太正�！薄６鯛柖嗨狗康禺a(chǎn)網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人孫偉稱，與之前樓市火爆時(shí)候相比，鄂爾多斯房地產(chǎn)網(wǎng)的交易信息減少了六成以上，樓市成交量則減少九成。

　　值得注意的是，中國證券報(bào)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)夭糠謽潜P的價(jià)格依然保持在高位。孫偉說，鄂爾多斯的房價(jià)并沒有明顯下降，成交量降了不少，很多樓盤幾乎沒有成交。孫偉坦言：“沒人買房了，降價(jià)也沒用。本地人誰也不缺房子，反而希望房價(jià)保持在原位，房子是他們資產(chǎn)的一部分。幾個(gè)高利貸崩盤事件已經(jīng)使他們的資產(chǎn)嚴(yán)重受損，如果房價(jià)跳水就是雪上加霜�！�

　　另一個(gè)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)人士也稱，鄂爾多斯房價(jià)保持堅(jiān)挺，與民間借貸危機(jī)有莫大關(guān)系。鄂爾多斯的房子早已經(jīng)失去居住用途，現(xiàn)在就算降價(jià)也賣不出去，不如讓房子變成還貸的資產(chǎn)�！氨３謨r(jià)格不變，借貸人就可以抵掉盡可能多的賬，但絕大多數(shù)放貸市民都拒絕接受用房子抵償他們的本金�！�

　　高端樓盤滯銷

　　2010年星河灣集團(tuán)正式推出鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目。星河灣集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示，過去10年，中國發(fā)展最快的地區(qū)是內(nèi)蒙古，內(nèi)蒙古發(fā)展最快的城市是鄂爾多斯。

　　鄂爾多斯星河灣體量龐大，位于東勝和康巴什之間的布日都梁。公開資料顯示，鄂爾多斯星河灣總規(guī)劃面積7.88平方公里，規(guī)劃入住人口5.6萬人。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區(qū)常住人口僅為66.8萬人，其中絕大多數(shù)人口居住于東勝區(qū)。按照星河灣的設(shè)想，希望未來鄂爾多斯市中心近十分之一的人口能遷入星河灣建設(shè)的這一豪宅社區(qū)之中。

　　星河灣開盤時(shí)，聘請思源、中原、世聯(lián)、合富輝煌四家機(jī)構(gòu)銷售代理，銷售團(tuán)隊(duì)超過1000人。即便如此，星河灣銷售情況還是讓人大跌眼鏡。據(jù)稱星河灣將這一項(xiàng)目開盤的銷售目標(biāo)定為100億元，實(shí)際成交只有不足20億元。

　　中國證券報(bào)記者在鄂爾多斯星河灣的銷售現(xiàn)場看到，銷售中心極為冷清，就連銷售人員也不多見。售樓處工作人員介紹，此前簽約的銷售代理中原地產(chǎn)已經(jīng)退出。目前這一項(xiàng)目全額付款有85折優(yōu)惠，七日內(nèi)簽約再享97折。據(jù)此估算，26000元/平方米的原價(jià)已經(jīng)降至21000元/平方米左右。

　　知情人士透露，雖然星河灣多次促銷，但是受累于民間借貸問題，那些曾經(jīng)被視為目標(biāo)客戶的富豪們也無力購買動(dòng)輒上千萬的豪宅。在豪宅領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富的星河灣或?qū)ⅰ罢坳�”鄂爾多斯�?/P>

　　實(shí)力雄厚如星河灣尚且艱難，更何況是鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐姆科�。中國證券報(bào)記者走訪東勝區(qū)內(nèi)的凱威世博薈、華研水岸國際等多個(gè)樓盤時(shí)，售樓處現(xiàn)場都是看房者寥寥。處于停工狀態(tài)的凱威世博薈，售樓處已是門鎖高掛，樓盤現(xiàn)場施工處也只剩下看守建材的工作人員和等待復(fù)工的建筑公司負(fù)責(zé)人。來自浙江的建筑公司老板劉鐵表示，由于項(xiàng)目停工，他們已經(jīng)讓建筑工人先去別處暫謀生路，等到項(xiàng)目開工再把他們招回來。而至于何時(shí)能夠開工，劉鐵自己心里也沒底。劉鐵指著工地周圍十余個(gè)塔吊說：“開發(fā)商沒錢了，所以項(xiàng)目都停了。你看這周圍，十個(gè)項(xiàng)目有九個(gè)都是停工的�！�

　　一位當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人宋立（化名）表示，鑒于當(dāng)前鄂爾多斯多個(gè)樓盤項(xiàng)目停工、停售，鄂爾多斯市政府相關(guān)部門準(zhǔn)備重整房地產(chǎn)行業(yè)，通過并購、整合、政策鼓勵(lì)等方式打造出10家規(guī)模較大的房企，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序、穩(wěn)定的發(fā)展。宋立稱，哪10家房企將成為“幸運(yùn)兒”還不得而知。目前鄂爾多斯市注冊的房企有500多家，但實(shí)際有樓盤項(xiàng)目在運(yùn)行的僅有200多家。

　　商業(yè)地產(chǎn)隱憂

　　與住宅樓盤一樣寂寥的還有當(dāng)?shù)伧[次櫛比的商業(yè)地產(chǎn)。

　　多名鄂爾多斯當(dāng)?shù)厥忻窀嬖V中國證券報(bào)記者，在住宅項(xiàng)目建設(shè)熱潮之后，各類酒店、零售物業(yè)、寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目也如雨后春筍般冒出�！暗�現(xiàn)在也都停工了，而且之前很多寫字樓都是空著的。我們這兒在寫字樓上班的白領(lǐng)不多，大部分當(dāng)?shù)厝硕加凶约旱纳�意�！币言诙鯛柖嗨归_了七八年出租車的劉毅稱。目前部分底商、商鋪項(xiàng)目仍在正常運(yùn)作，而不少寫字樓項(xiàng)目已停滯，即使是已交付的寫字樓也是空蕩蕩的。

　　一些當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，自己對于設(shè)計(jì)、規(guī)劃、運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎毫無經(jīng)驗(yàn)。但是，在當(dāng)?shù)刈≌�市場暫難恢復(fù)的情況下，房企期望能借助政府的規(guī)劃，打造一些合理的、有需求的商業(yè)項(xiàng)目，從而盡快從危機(jī)中恢復(fù)過來。當(dāng)?shù)胤科缶�龍地產(chǎn)董事長苗君表示，目前正在銅川汽車博覽園開發(fā)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目�！跋嘈旁谡�府的規(guī)劃和引導(dǎo)下，汽車博覽園會(huì)有越來越多的汽車企業(yè)、汽車銷售、銀行保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)入駐，屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的需求應(yīng)該不小�！泵缇龑Υ藵M懷期望。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平(微博)指出，當(dāng)前我國部分二三線城市商業(yè)地產(chǎn)逐漸呈現(xiàn)投資過熱的趨勢，且出現(xiàn)同質(zhì)化競爭、體量過大等現(xiàn)象，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都集中在商業(yè)綜合體、購物中心等項(xiàng)目。他認(rèn)為，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要政府引導(dǎo)和規(guī)劃，且盡量商圈化。另外，道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套等也同樣重要。

　　第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事溫書閱認(rèn)為，類似鄂爾多斯商業(yè)地產(chǎn)的冷清情況在很多二三線城市都存在。“絕大多數(shù)的二三線城市在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)時(shí)都有點(diǎn)盲目，其人口需求和市場容量都沒有現(xiàn)在供給的體量那么大�！庇绕涫菍懽謽沁@類專業(yè)市場仍舊集中在東部的兩三個(gè)大城市。溫書閱建議，無論是地方政府還是房企，都應(yīng)加強(qiáng)市場調(diào)研和規(guī)劃，應(yīng)結(jié)合城市自身的特點(diǎn)，打造特色商業(yè)地產(chǎn)，比如特色產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)等。

　　正如鄂爾多斯當(dāng)?shù)匾患掖笮头科笕耸克�說，外部的大環(huán)境和鄂爾多斯的小環(huán)境，共同造成了鄂爾多斯的房地產(chǎn)泡沫。鄂爾多斯房價(jià)飆漲的幾年，其他城市的房價(jià)也處于上升區(qū)間，許多人因此相信鄂爾多斯的房價(jià)也會(huì)只漲不跌，但非理性的投資需求終究難以抗拒客觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)對旺盛的投資需求進(jìn)行有效引導(dǎo)。此外，也有人認(rèn)為，鄂爾多斯人普遍將炒房和高利貸當(dāng)作“簡單易學(xué)”的投資方式，這種集體的非理性恐怕也是房地產(chǎn)泡沫滋生的原因之一。（張昊 陳瑩瑩）

　　租賃市場明顯降溫

　　“有房出租，歡迎來擾�！薄巴�鋪招租！”在房地產(chǎn)中介行業(yè)仍舊處于剛剛起步階段的鄂爾多斯，當(dāng)?shù)厝硕嗤ㄟ^廣告板、熟人介紹、網(wǎng)絡(luò)發(fā)貼等渠道來發(fā)布或?qū)ふ曳课葑赓U信息。

　　中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，大大小小的招租廣告往往將旺鋪、超低價(jià)格等字眼放大加粗。根據(jù)鄂爾多斯房地產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月1日至記者發(fā)稿時(shí)，該網(wǎng)站出租房源信息為1999條，求租信息僅為36條。

　　鄂爾多斯東勝區(qū)中心一家燒烤店的老板陳樂三年前從東北來這里經(jīng)商。他表示，現(xiàn)在鄂爾多斯租房大多是按年付租金，自己今年2月以年租金15萬元左右的價(jià)格盤下了這家東勝區(qū)核心地段的店面，而去年這個(gè)時(shí)候的年租金將近25萬元。

　　陳樂說：“剛開始小店的生意不太好，但現(xiàn)在逐漸有些人氣了�！庇捎诘赇�?zhàn)饨鸪杀窘档土�，陳樂希望不久就能�?shí)現(xiàn)盈利。

　　鄂爾多斯當(dāng)?shù)厥忻窀嬖V中國證券報(bào)記者，去年的這個(gè)時(shí)候，東勝區(qū)核心地段的商鋪屬于“一鋪難求”，衣食住行各類服務(wù)業(yè)商家都希望在這里“有個(gè)門臉”。而現(xiàn)在，店鋪?zhàn)饨鸾盗瞬簧�，但市場上租房的人也明顯少了許多。部分在去年高點(diǎn)租下店鋪的商家向中國證券報(bào)記者表示，租約合同到期后就會(huì)和房東協(xié)商減少租金的事情。

　　另外，今年到鄂爾多斯務(wù)工人員的數(shù)量減少，住宅租金紛紛下調(diào)。在康巴什新區(qū)內(nèi)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套完善的學(xué)區(qū)房小區(qū)，目前，一套120多平方米的精裝修兩居室的年租金為3萬元左右，而去年的年租金在6萬多元，降幅近一半。負(fù)責(zé)幫該小區(qū)業(yè)主代管和代租的物業(yè)工作人員對中國證券報(bào)記者表示，當(dāng)前該小區(qū)并沒有可售房源，但出租房源比去年同期多了很多。

　　鄂爾多斯當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)中介公司的工作人員表示，鄂爾多斯的住房空置率較高，一方面是因?yàn)楫?dāng)?shù)厥袌龉┙o較大，另一方面也因?yàn)榇蟛糠址慨a(chǎn)的業(yè)主都不太在乎出租房屋帶來的微薄收益。

　　而在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場“過山車”式的起伏后，不少業(yè)主開始理性看待鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場。當(dāng)?shù)厝死钣裨�于去年購置了一個(gè)兩居室用于投資，現(xiàn)在房子賣不出去，她正在找新的租戶�！胺凑�也賣不出去，我也不圖太高的租金了，只想租給安全靠譜的租戶�！痹瓉砣ツ昀钣裨�以較高的租金價(jià)格將房子出租給一對外地來鄂爾多斯打工的夫婦，后來該夫婦可能由于工作情況不好，竟然悄無聲息地離開了鄂爾多斯，不僅房租沒有支付，就連此前拖欠的水電費(fèi)等還需要李玉來承擔(dān)。李玉坦言，自己已經(jīng)開始后悔當(dāng)初投資房產(chǎn)的決定，投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。

　　分析人士指出，目前租售比的國際標(biāo)準(zhǔn)通常為1:200到1:300。在租金不變的情況下，房價(jià)越高，則說明房地產(chǎn)市場的泡沫越大。中國部分二三線城市的租售比達(dá)1:800，盡管差距巨大，但購置房產(chǎn)仍舊是很多投資者最青睞的投資方式。（記者 陳瑩瑩）

　　今年前兩月鄂爾多斯建筑工程投資情況

　　時(shí)間 建筑工程投資額變化情況（萬元） 施工項(xiàng)目數(shù)量

　　變化情況（個(gè)）

　　2011年1-2月 82235 37

　　2012年1-2月 28548 29

　　數(shù)據(jù)來源：鄂爾多斯市統(tǒng)計(jì)局 制表/陳瑩瑩

　　助力城市化民間資金有待繼續(xù)分流

　　盡管樓市成交萎縮，但鄂爾多斯的城市化進(jìn)程并沒有停止。業(yè)內(nèi)人士表示，這座以資源和財(cái)富聞名的新興城市元?dú)馊栽�，鄂爾多斯在發(fā)展中遇到的問題會(huì)在發(fā)展中逐步解決。

　　民間資本功不可沒

　　自始至終，鄂爾多斯的城市化都與民間資本交織在一起。有人認(rèn)為，如果說民間資金對鄂爾多斯的城市發(fā)展功不可沒，那么樓市泡沫似乎只是鄂爾多斯城市化的一個(gè)副產(chǎn)品。

　　“沒有民間資本，就沒有今天鄂爾多斯的城市建設(shè)�！币晃槐镜亻_發(fā)商說。民間資本從一開始就是鄂爾多斯城市化的主力。早在2002年，東勝區(qū)政府和鄂爾多斯酒業(yè)集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，成立東新城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司，共同開發(fā)鐵西新區(qū)，鄂爾多斯酒業(yè)集團(tuán)在開發(fā)公司中的占股70%。這是鄂爾多斯最早的城市化戰(zhàn)略之一，當(dāng)時(shí)這座城市還沒有拆遷和征地，民間的財(cái)富遠(yuǎn)不及現(xiàn)在。

　　在接下來時(shí)間里，鐵西區(qū)方圓18平方公里的范圍內(nèi)實(shí)施了拆遷，政府為農(nóng)牧民集體辦理社保，被安置在移民區(qū)。那片廣袤的荒灘如今已經(jīng)成為今天鄂爾多斯的核心區(qū)域。一位東勝區(qū)市民表示，鄂爾多斯城市化的好處很明顯，從前以種田放牧為生的農(nóng)牧民過上了現(xiàn)代化的生活�！罢鞯夭疬w把極為分散的農(nóng)牧民集中起來，東勝才更像個(gè)市區(qū)。鄂爾多斯要發(fā)展，征地拆遷是必然的選擇�！�

　　鄂爾多斯早期城市化也成就了一批民營企業(yè)。參與鐵西區(qū)域改造的鄂爾多斯酒業(yè)集團(tuán)后來發(fā)展為萬正投資集團(tuán)，在做強(qiáng)白酒業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為新的主業(yè)。鄂爾多斯酒業(yè)集團(tuán)建設(shè)鐵西區(qū)域之初，土地的招拍掛政策還沒有出臺(tái)。政府的政策和民間的資本發(fā)生了最初的碰撞，鄂爾多斯的城市化邁出了第一步。萬正投資集團(tuán)常務(wù)副總裁蘇翠萍曾對媒體表示，政府出政策，企業(yè)出錢，是鄂爾多斯早期城市化的主要模式，也是主要經(jīng)驗(yàn)。

　　合理引導(dǎo)民間投資

　　土地招拍掛制度出臺(tái)后，鄂爾多斯的城市化進(jìn)程變得更為規(guī)范。參與城市建設(shè)的民營企業(yè)由合作開發(fā)方轉(zhuǎn)為施工單位。彼時(shí)的鄂爾多斯人，已經(jīng)體會(huì)到煤炭資源帶來的滾滾財(cái)富。政府的財(cái)政收入大幅上漲，超過半數(shù)的鄂爾多斯人拿到了拆遷或征地補(bǔ)償。政策與資本合作的城市化模式已經(jīng)形成，民間財(cái)富為鄂爾多斯的城市化打開了更為廣闊的想像空間。

　　鄂爾多斯如今的城市建設(shè)為很多人所熟知，康巴什新區(qū)已經(jīng)成為鄂爾多斯的城市名片。雖然這里被個(gè)別媒體稱為“鬼城”，但鄂爾多斯人對此不以為然。與原有的市中心東勝區(qū)相比，康巴什的自然條件顯然更為優(yōu)越。對于身處干旱地區(qū)的鄂爾多斯而言，水資源至關(guān)重要�？蛋褪踩�面環(huán)河、一面靠山，地理位置明顯優(yōu)于東勝。一位康巴什居民對中國證券報(bào)記者介紹：“隨著各種設(shè)施的完善，康巴什的人氣正在不斷增加，漸漸有了煙火氣�！�

　　因煤而生的民間財(cái)富已經(jīng)成為推動(dòng)城市化的重要力量，民間借貸匯聚的資金形成投資熱潮，推高了樓市。一位鄂爾多斯本地的開發(fā)商介紹，民間資金參與城市建設(shè)一直都被鼓勵(lì)。隨著鐵西區(qū)和康巴什新區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)，民間資本參與城市建設(shè)的熱情被激發(fā)。“鄂爾多斯不缺地，我們拿地也沒有什么難度。鄂爾多斯人講情誼，本地的開發(fā)商之間各種交情深厚，因此招拍掛的時(shí)候也不會(huì)出現(xiàn)激烈的競爭�？粗啬膲K地，事先通個(gè)氣就可以了。不過，土地價(jià)格確實(shí)上漲很快�！�

　　內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)副主席、鄂爾多斯原市委書記云峰認(rèn)為，鄂爾多斯模式的核心是“政府強(qiáng)勢主導(dǎo)、企業(yè)市場運(yùn)作、要素集聚優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)自主增長”。政府已經(jīng)開始為引導(dǎo)過于集中于樓市的民間資金作出努力。

　　上述本地開發(fā)商表示，政府近年來有序的規(guī)劃實(shí)際上已經(jīng)在引導(dǎo)民間資本的流向�！皷|勝物流園、銅川汽車產(chǎn)業(yè)園、裝備制造基地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是鄂爾多斯城市化的一部分。這些項(xiàng)目如果運(yùn)作順利，可以有效地緩解民間資金在房地產(chǎn)項(xiàng)目上過于集中的現(xiàn)象。”

　　鄂爾多斯的城市化不會(huì)停止，《鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》顯示，鄂爾多斯未來的目標(biāo)是建設(shè)成為具有強(qiáng)大綜合競爭力、民族歷史文化和現(xiàn)代文明共同繁榮、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市和國家級(jí)重要的能源及重化工基地。這座城市近期的目標(biāo)是2015年，市域規(guī)劃人口規(guī)模為210萬人，城鎮(zhèn)化水平為86%；城鎮(zhèn)人口為180萬人，農(nóng)牧業(yè)人口30萬人。

　　“現(xiàn)在確實(shí)需要進(jìn)行一些反思，但困難畢竟是暫時(shí)的�！倍鯛柖嗨挂晃徽�府工作人員表示。（記者 張昊）

　�。ㄖ袊�證券報(bào) 張昊 陳瑩瑩）