樓市調(diào)控 投資商業(yè)地產(chǎn) 還是抄底住宅

當(dāng)下的中國(guó)，轉(zhuǎn)型比比皆是，原本從事住宅的地產(chǎn)商們亦搖身化作商業(yè)地產(chǎn)的持有者。原本對(duì)住宅大加追捧的投資者們，如今也都轉(zhuǎn)投到商業(yè)地產(chǎn)旗下。即便是原本最樸實(shí)的

     相關(guān)公司股票走勢(shì)

     中 關(guān) 村5.75-0.10-1.71%實(shí)體企業(yè)，現(xiàn)在對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求也突然變得“剛性”起來。大需求鑄就大市場(chǎng)，如今的寫字樓市場(chǎng)蛋糕到底有多大？

　　地產(chǎn)投資新空間

　　44歲的郭東升，戴著十幾萬元的手表，西裝考究地倚靠在沙發(fā)里。春節(jié)剛過，他已經(jīng)成為北京諾德中心寫字樓的一名業(yè)主。

　　這位土生土長(zhǎng)的北京男子，總是對(duì)市場(chǎng)有著非同尋常的洞察力。早在1998年，他就預(yù)判出文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大勢(shì)，早早投身其中。從廣渠門開始扎根，經(jīng)過十余年的拼搏，他已擁有了過億的身家。

　　但是財(cái)富的積累并沒有削弱他對(duì)投資的熱情。2011年11月，隨著中央對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌的苗頭。于是他開始考慮抄底。而正在此時(shí)，北京、上海等一線城市則開始了一股熱切的商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)潮。商業(yè)地產(chǎn)？抄底住宅？郭東升舉著兩枚棋子猶豫不決。

　　經(jīng)過一番琢磨，郭東升還是決定試水商業(yè)地產(chǎn)�！氨本┰缫咽菄�(guó)際大都市，將來會(huì)有更多的企業(yè)和優(yōu)秀人才到這里發(fā)展�，F(xiàn)在是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，所以我選擇一些比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)投資。而且這些物業(yè)也可以為我自己企業(yè)今后的發(fā)展提供空間基礎(chǔ)�！�

　　投資方向確定后，郭東升的思路也逐漸清晰，不過種類頗多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻讓他眼花繚亂。寫字樓、購(gòu)物中心、商住兩用、LOFT等各種業(yè)態(tài)紛繁復(fù)雜。在聽取朋友建議和認(rèn)真思考后，他決定選擇寫字樓為投資方向。

　　黃金角落里挖潛力

　　2011年11月的寒風(fēng)里，郭東升駕車來到北京西南四環(huán)中關(guān)村科技園豐臺(tái)園區(qū)。在這里，朋友向他介紹了中鐵建工集團(tuán)的北京諾德中心�！暗谝淮稳ィ�主要就是想看看環(huán)境和地段�！惫鶘|升回憶說，當(dāng)他站在這幾座在建的大樓腳下時(shí)便覺眼前一亮：“緊鄰主路，正北正南，還緊挨汽車博物館�！�

　　不僅如此，郭東升隨后還打聽到了不少信息。他告訴記者，中鐵建工的諾德品牌在全國(guó)有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)主口碑很不錯(cuò)。而且北京諾德中心處于西南四環(huán)的豐臺(tái)科技園區(qū)——從去年開始，北京市政府就計(jì)劃加大南部城區(qū)的經(jīng)濟(jì)投入，與此同時(shí)，這個(gè)地處西南四環(huán)的角落被商界稱為“黃金之角”。這里緊鄰總部基地，具有濃郁的商業(yè)氣氛。2011年底地鐵就開通了，并且緊鄰南苑機(jī)場(chǎng)。郭東升判斷，南部城區(qū)具有巨大的升值潛力。

　　好位置亦不輸細(xì)節(jié)

　　盡管地段不錯(cuò)，但是郭東升未多說話，依舊默默跟著前來看盤的人群，聽著銷售的介紹。在碩大的沙盤上，諾德中心的規(guī)劃十分清楚。在售的B座寫字樓緊鄰主路，正巧位于另外的A、C兩座之間。在其背后的對(duì)角線一段，則是規(guī)劃中的200米超高層寫字樓以及總裁公寓，圍繞這個(gè)區(qū)域的則是一條人工河和大片綠化區(qū)域。

　　“有水好��！水就是財(cái)�！鄙倘斯鶘|升甩開人群，將一些自己關(guān)注的問題打探清楚后悄然離開。一個(gè)多月后，就在春節(jié)前，郭東升再次來到售樓處。這次，他開始考慮更加細(xì)致的問題，比如空間面積、朝向等。

　　“對(duì)于我的投資來講，面積大小和朝向是僅次于地段的第二關(guān)鍵因素，因?yàn)閷懽謽堑霓k公室是用來經(jīng)商的，從商的人都比較喜歡朝向主要的交通干線方位。那么從投資的角度說，我肯定是先選擇最好的朝向和開間形態(tài)�！惫鶘|升在售樓處這里走走那里看看，聽聽別的客戶的交談和觀點(diǎn)，問問物業(yè)等細(xì)節(jié)。隨后，他又一聲不吭地走了。

　　短暫的春節(jié)假期很快就過去了。正月初八一上班，郭東升第三次來到北京諾德中心。與前兩次不同，他這次首先走到銷售公示欄面前，仔細(xì)研究了一下銷售情況。 看到還有不少選擇，郭東升下定決心果斷出手。

　　在此之前，他早就已經(jīng)先行看過附近的多家寫字樓。“我也問了一下周邊寫字樓的行情，有比這里貴的，也有比這里便宜的。還有像總部基地也有些轉(zhuǎn)讓的。”出于地段、資金、可選性、朝向等全方位考慮，這位精明的商人最終拔出了簽字筆，交納定金。

　　性價(jià)比才是硬道理

　　經(jīng)過挑選，郭東升在9層和11層分別購(gòu)置了共計(jì)超過700平方米的不同格局的開間寫字樓�！拔乙还步桓读艘磺Ф嗳f的房款。”郭說的金額并非貸款而是全款現(xiàn)金交割�！笆紫龋�這個(gè)資金量對(duì)我壓力不大。其次，如果使用銀行貸款手續(xù)非常麻煩，利息也非常多，不劃算�！�

　　與其他區(qū)域的寫字樓相比，郭東升認(rèn)為位于豐臺(tái)科技園區(qū)的北京諾德中心性價(jià)比更高。

　　郭東升告訴記者：“像CBD核心區(qū)域，寫字樓價(jià)格已經(jīng)很高了，升值空間也很小。我所期望的翻倍升值，想也別想。另外在北京的一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園有一些小的獨(dú)棟樓蓋得也不錯(cuò)，但是它們總體的規(guī)劃格局和開間格局不適合我的投資計(jì)劃——因?yàn)槊娣e比較大，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較差，而且要等待其完善的時(shí)間也非常長(zhǎng)。”

　　相對(duì)而言，把企業(yè)安置在豐臺(tái)科技園還會(huì)有更吸引人的政策。郭東升研究發(fā)現(xiàn)，北京諾德中心隸屬于中關(guān)村科技園區(qū)，同樣享受中關(guān)村科技園區(qū)的相關(guān)優(yōu)惠政策�！芭e一個(gè)例子，在這里的企業(yè)可以享受孵化器待遇。企業(yè)入駐以后，可以去申報(bào)高科技型企業(yè)，享受減免稅收的政策。還可以每年申請(qǐng)科技獎(jiǎng)勵(lì)基金。這對(duì)于我的投資來說也是一個(gè)亮點(diǎn)。而且項(xiàng)目也是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性項(xiàng)目，未來不管是租售，還是自用，對(duì)企業(yè)的形象都有很好的提升。這也是我想要的效果。”

　　這里也有“剛需”

　　相對(duì)于郭東升的老練，擁有一家廣告企業(yè)的鄧國(guó)紅則略顯文人氣質(zhì)。泛著綠色的卡其布休閑外套和中規(guī)中矩的眼鏡顯示著此人的性格——踏實(shí)且不失活力。就在郭東升成交之后不久，鄧國(guó)紅也坐到了簽約桌前。

　　“我的性格就是這樣的�！编噰�(guó)紅認(rèn)為，不踏實(shí)就做不成事業(yè)，沒活力就做不成廣告事業(yè)。從2002年開始，老鄧一直堅(jiān)守著自己的廣告事業(yè)。在他的努力中，企業(yè)做起來了，員工也增加了，辦公室卻變得擁擠了。

　　不大的辦公空間以及不很理想的寫字樓形象成為了阻礙他企業(yè)發(fā)展的一道屏障。換個(gè)辦公地點(diǎn)也就成了老鄧公司不折不扣的剛性需求。“我現(xiàn)在位于北京薊門橋的那個(gè)辦公室太小了，根本裝不下我們那二十幾口人�！崩相圇庀�20多個(gè)精干的男兵女將被塞在100多平米的套間里。

     不僅如此，每天的堵車讓他的員工一早就生一肚子氣。而且他認(rèn)為，現(xiàn)在的辦公地點(diǎn)綠化率十分低�！翱床灰娨稽c(diǎn)綠，讓我的員工每天感到很焦慮。一抬頭是高樓，一低頭是電腦。這樣會(huì)影響工作效率。”

　　“國(guó)企背景”服務(wù)更靠譜

　　員工的反應(yīng)老鄧感同身受。他開始四下尋找合適的寫字樓�！坝幸惶爝^來看我跟別人合作的廣告生產(chǎn)工廠，突然發(fā)現(xiàn)了北京諾德中心。第一眼就覺得這里是個(gè)最佳選擇�！�

　　鄧國(guó)紅的廣告工廠就設(shè)在諾德中心的斜對(duì)角，可謂“天時(shí)地利人和”。不僅如此，他認(rèn)為有中鐵建工這樣的國(guó)企背景，諾德中心的質(zhì)量和物業(yè)都有保障。

　　自從有了這樣的想法，鄧國(guó)紅每次經(jīng)過此地都會(huì)有意無意 “瞄一眼”。同時(shí)，他還為員工打聽了私用的房租價(jià)格和配套設(shè)施。更巧的是，老鄧公司的多家老客戶都集中在離這里很近的總部基地。

　　同樣，鄧國(guó)紅也在其他區(qū)域“探索”過寫字樓�！拔胰�國(guó)貿(mào)一帶看過，單價(jià)沒有四五萬根本下不來。諾德中心雖然不在中心區(qū)域，但交通十分方便，上下班不堵車。我對(duì)比過同區(qū)域的寫字樓，無論是價(jià)格還是品牌或配套，諾德中心都是最佳選擇。而且，以后來這里上班不用擔(dān)心沒有停車位。”

　　來回三四趟，鄧國(guó)紅也拍了板。他在十層購(gòu)買了一處400多平米的寫字樓�！俺�南向，有陽(yáng)光沒遮擋，很舒服�！痹诶相嚳磥�，他足以承受這里單價(jià)不超3萬的價(jià)格�！斑@個(gè)價(jià)格能買到國(guó)企背景的寫字樓很劃算，而且寫字樓物業(yè)也是中鐵建工的，對(duì)未來的物業(yè)服務(wù)我比較放心�！�

　　吸引力源自稀缺性

　　2012年2月，當(dāng)鄧國(guó)紅再次來售樓處的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，他所在的B座共計(jì)252套房源已經(jīng)銷售一空。

　　在這里工作時(shí)間不長(zhǎng)的銷售經(jīng)理趙佳已經(jīng)成交了多筆寫字樓交易。她告訴記者：“從去年12月到今年1月，是開盤以來的銷售旺季。很多民營(yíng)企業(yè)家，特別是高新技術(shù)企業(yè)，都選擇在這里購(gòu)買寫字樓以擴(kuò)大自己的企業(yè)規(guī)模。春節(jié)后有一位企業(yè)家一次性現(xiàn)金付款買走了一整層寫字樓�！�

　　商業(yè)地產(chǎn)前景很好，無論是投資還是自用，都應(yīng)及早謀劃。負(fù)責(zé)諾德中心銷售的項(xiàng)目總監(jiān)孫臏告訴記者：“在西南四環(huán)這個(gè)區(qū)域，作為地標(biāo)建筑的諾德中心本身就具有稀缺性。加上便捷的交通、綜合體的配套以及科技園所擁有的多項(xiàng)優(yōu)惠政策，如此種種，無論是對(duì)于投資者還是自用者而言，都有很強(qiáng)的吸引力，這也是諾德中心項(xiàng)目能在短短兩個(gè)月里取得如此驕人銷售業(yè)績(jī)的原因。 2012年，我們還會(huì)有更多更好的產(chǎn)品推出�！�