以小搏大 武漢商鋪為何變“傷”鋪？

　  地產(chǎn)界流行著一句話：2010年至2020年是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。近兩年來，這句話在地產(chǎn)界被人津津樂道，上至商業(yè)巨頭，下至名不見經(jīng)傳的民營(yíng)企業(yè)，均熱衷于各種商業(yè)。隨著城市化進(jìn)程的加速，武漢各種商業(yè)項(xiàng)目迎來最火爆的一年，而且火爆之勢(shì)愈演愈烈。2011年，住宅市場(chǎng)在一系列調(diào)控之下得到進(jìn)一步遏制，嚴(yán)厲的調(diào)控促使大量資本進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目，因此商業(yè)地產(chǎn)“群雄爭(zhēng)霸”的火爆場(chǎng)面不斷升溫。

　　在去年，4萬(wàn)/平米的商鋪已經(jīng)使得投資者咋舌，進(jìn)入2011年，某知名開發(fā)商以10萬(wàn)/平米價(jià)格入市，一套商鋪動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)，開盤當(dāng)天銷售8成，名副其實(shí)“日光鋪”。即便如此高昂的價(jià)格也沒有阻撓投資者的步伐，削尖腦袋購(gòu)入，有投資者表示：跟著他們購(gòu)鋪，放心，值!只有這樣的王牌開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目才能獲得應(yīng)有的回報(bào)。

　　漢口北、首義歡樂城、東部國(guó)際購(gòu)物公園、萬(wàn)達(dá)、漢正街地一大道……一系列商鋪的崛起堪稱史無前例。在過去的兩三年時(shí)間里，商業(yè)地產(chǎn)得到迅速的發(fā)展。如今又因受政策影響很少，逐漸成為樓市調(diào)控下的受益者，地產(chǎn)+商業(yè)的模式也逐漸受到武漢各大開發(fā)商的關(guān)注。

　　據(jù)億房網(wǎng)商業(yè)頻道統(tǒng)計(jì)顯示，武漢目前在售商業(yè)項(xiàng)目115個(gè)，待售項(xiàng)目75個(gè)，如此龐大的數(shù)字無疑再次證明商業(yè)地產(chǎn)目前發(fā)展勢(shì)頭，然而，商業(yè)火爆的背后是否真的景氣?

　　武漢商業(yè)地產(chǎn)火爆

　　據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2010年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598.9億元和1806.5億元，較往年分別增長(zhǎng)34.2%和31.2%。據(jù)億房網(wǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，武漢地區(qū)2010年，主城區(qū)商鋪、寫字樓物業(yè)新增量較2009年增加109.12%。MALL、綜合體、商業(yè)街、購(gòu)物中心、住房底商、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)市場(chǎng)、旅游地產(chǎn)和辦公樓等各種商業(yè)形態(tài)物業(yè)明顯增加。今年上半年，武漢僅寫字樓成交量也是去年全年的1.6倍，總成交面積較去年同期增長(zhǎng)172.4%，成交均價(jià)較去年上漲25000元/平米。

　　無論從哪個(gè)數(shù)字去看武漢的商業(yè)地產(chǎn)，均可用“火爆”二字來形容。武漢一從事商鋪操盤的經(jīng)理告訴筆者：武漢市場(chǎng)的火爆是出乎人意料的。自從武漢市場(chǎng)有了溫州炒房團(tuán)的身影，以及住宅市場(chǎng)的調(diào)控，使得商鋪?zhàn)兊弥耸挚蔁帷＜词箚蝺r(jià)高達(dá)8萬(wàn)元，仍然有不少投資客削尖腦袋往里擠。越是漲價(jià)越是有人瘋搶。購(gòu)買商鋪大多數(shù)是投資行為，而這些投資者中有近7成并不了解商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，亦不了解商鋪投資要點(diǎn)。他們?cè)谥脴I(yè)顧問的忽悠之下，或是看到開盤現(xiàn)場(chǎng)滿滿的人，便急不可耐出手，殊不知很可能“一失足成千古恨”。而且商鋪不同于住宅，住宅可出租可出手，再不濟(jì)還能自住。而商鋪一旦沒看準(zhǔn)，不僅達(dá)不到承諾的收益，還極有可能血本無歸。商鋪通常很難在第一、二年達(dá)到承諾的回報(bào)率，相應(yīng)回報(bào)率快則3年、慢則5—8年……

　　除去萬(wàn)達(dá)、江漢路、武廣商業(yè)綜合體等項(xiàng)目，筆者在日前收到多個(gè)關(guān)于商鋪糾紛電話，而這些投訴中，多起糾紛均是當(dāng)年炙手可熱的項(xiàng)目。下面讓我們一同了解武漢火爆商業(yè)的背后，現(xiàn)狀究竟如何。

    火爆開盤之后 低調(diào)開場(chǎng)

　　11月底，漢口中心區(qū)一街道出現(xiàn)數(shù)百名攔路市民，他們手舉“還我血汗錢”等字樣的橫幅，以靜坐等方式表達(dá)自己的不滿。雖然隨后即被聞?dòng)嵍鴣淼木�察調(diào)解解散，但仍能從中得知起源于漢口中心區(qū)一地下商業(yè)街。

　　該項(xiàng)目于09年開售，是國(guó)內(nèi)知名上市企業(yè)，攜20億資金打造。該開發(fā)商全國(guó)布局均以地下人防工程方式開展，打造地下服飾批發(fā)城。旨在解決街道擁堵的同時(shí)，有效整合該區(qū)域整體資源。項(xiàng)目號(hào)稱“亞洲首席服裝展示貿(mào)易中心群成員”。該企業(yè)利用哈爾濱成功經(jīng)驗(yàn)，將其地下商業(yè)模式全國(guó)復(fù)制。通過策略性推廣連鎖品牌，以連鎖經(jīng)營(yíng)模式整合全國(guó)所有項(xiàng)目。截止發(fā)稿之日，國(guó)內(nèi)近四十個(gè)主要城市均布滿其項(xiàng)目。當(dāng)然，該企業(yè)之所以能布局全國(guó)，大抵是企業(yè)獨(dú)立非執(zhí)行董事之一王勝利的功勞，王勝利是原國(guó)家人防辦副主任。

　　拋開其背景，項(xiàng)目于2009年11月25日正式公開登記。據(jù)媒體報(bào)道了解，項(xiàng)目首日便有近2萬(wàn)人登記。隨后的認(rèn)籌日，訂購(gòu)率也達(dá)到了300%。項(xiàng)目公開打出廣告，將開創(chuàng)人車分流模式，并且將該區(qū)域歷史遺留問題一并解決。

　　項(xiàng)目是人防工程，因此只租不售。租金根據(jù)地段和鋪面不同，在150—380元/平米/月之間，商鋪面積在80—130之間，物業(yè)費(fèi)15元/平米/月。

　　日前，筆者從一位租戶手里了解到，他們與09年和商場(chǎng)達(dá)成合作關(guān)系，并簽訂《認(rèn)租書》，按照要求繳納相關(guān)租賃費(fèi)用和押金。認(rèn)租書上寫明時(shí)間為：2010年5月1日至2013年7月21日，租期39個(gè)月，首期一次性支付三萬(wàn)元。而另一位張姓租戶告訴記者，他一次性買斷三十年使用權(quán)，每平米近7萬(wàn)元。

　　據(jù)筆者了解，該項(xiàng)目租戶2年時(shí)間僅僅持有一份兩張紙的《認(rèn)購(gòu)書》和付款發(fā)票。而《認(rèn)購(gòu)書》僅僅只注明商鋪的號(hào)碼、單價(jià)、總價(jià)以及付款方式，以及乙方違約責(zé)任。除此之外，并沒有商品房買賣協(xié)議中應(yīng)當(dāng)具備的甲乙雙方義務(wù)及責(zé)任，也沒有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。

　　筆者在調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目并沒有達(dá)到宣傳中所承諾的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)外部裝修及公共設(shè)施部分均未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。部分區(qū)位為半完工狀態(tài)。雖然不少商戶已經(jīng)開門營(yíng)業(yè)，但人氣較差，20分鐘里筆者僅看到3名顧客，而整個(gè)商城近半數(shù)商戶處于關(guān)門狀態(tài)。

    武漢最大地下商城

　　和漢口項(xiàng)目相呼應(yīng)的，還有武昌中心區(qū)一地下商城。該商城是目前武漢市內(nèi)規(guī)模最大的地下商城。平層約10萬(wàn)余平米。于2009年10月開工，旨在打造一個(gè)集旅游、文化、休閑、娛樂、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)于一體的商業(yè)綜合體……

　　據(jù)了解，項(xiàng)目售價(jià)35000元/平米，最小面積為18平米，在2010年基本已銷售一空。據(jù)業(yè)主吳女士透露，他們以3萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)入該鋪面。項(xiàng)目曾在醒目位置掛出公示，介紹項(xiàng)目為政府允許，暫無五證，并承諾交房之日證照齊全，達(dá)到承諾交房標(biāo)準(zhǔn)等。

　　據(jù)筆者了解，項(xiàng)目位于武昌重要交通樞紐，周邊有地鐵4號(hào)線和5號(hào)線。項(xiàng)目定位及交通極具優(yōu)勢(shì)，因此在頻頻曝光中獲得巨大成功，數(shù)千套商鋪一售而空。截止發(fā)稿日，有近千名業(yè)主購(gòu)入該地下商鋪的使用權(quán)。商戶在合同約定期內(nèi)繳納總額50%作為首付款。合同中寫明，項(xiàng)目于2011年6月30日完工，并取得五證所有手續(xù)。

　　據(jù)吳女士介紹：購(gòu)鋪時(shí)置業(yè)顧問承諾層高6.8,米，業(yè)主可自行分層。今年8月卻告知，因消防問題只能做一層，且南區(qū)高度僅能達(dá)到5.8米。地鐵出站口原劃分于項(xiàng)目南區(qū)內(nèi)，后告知離原規(guī)劃區(qū)300米，北區(qū)過街通道取消。部分業(yè)主購(gòu)鋪時(shí)所看規(guī)劃圖和目前商鋪區(qū)位不一致……

　　雖然合同中承諾如到期未取得相應(yīng)證件，購(gòu)鋪者可選擇自行退款，但最近半年申請(qǐng)退款的并未拿到相應(yīng)退房款。

　　商鋪?zhàn)儭皞�”�?/P>

　　以上兩則是目前武漢較為典型的火爆商鋪?zhàn)儭皞�”鋪，而兩則案例也有較多相同點(diǎn)：1、同為地下商城;2、全國(guó)連鎖;3、打著政府工程作幌子。

　　筆者查閱相關(guān)資料得知，截至目前為止，地下商城此類商業(yè)運(yùn)作并不受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)法律、法規(guī)及稅收等政策的限制，不必繳納土地出讓金及土地增值稅等稅費(fèi)。

　　早在2007年，國(guó)家人防辦就頒布了《人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用管理辦法》，已經(jīng)明確人防工程可以吸引民間資本參與建設(shè)。第二條規(guī)定，“人民防空工程平時(shí)應(yīng)當(dāng)最大限度地開發(fā)利用，以減輕國(guó)家負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)人民防空建設(shè)的發(fā)展能力，更好地為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)”;第三條規(guī)定，“人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償使用、用管結(jié)合的原則，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。

　　對(duì)此，律師告訴記者，此類商業(yè)操作模式本身沒有任何問題，雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但卻被政府所認(rèn)同，在和平年間是可以作為商業(yè)使用。但是根據(jù)《合同法》第十三章第二百一十四條規(guī)定，租賃合同的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超出部分屬無效。租賃期滿，當(dāng)事人可續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期自續(xù)訂之日起不得超過二十年。根據(jù)此條規(guī)定，以上所說兩項(xiàng)目均涉嫌違法。

　　而且根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地下商鋪均屬人防工程，不能上市流通，僅擁有使用權(quán)，任何開發(fā)商不得以任何理由處置和買賣，如有買賣行為均屬違法。

　　筆者在調(diào)查了解中得知，上述兩項(xiàng)目之所以獲得巨大成功，“包裝”功不可沒。大多購(gòu)房者缺乏識(shí)別力和判斷力。一旦聽說項(xiàng)目開發(fā)商為上市企業(yè)和香港企業(yè)，便認(rèn)為有了極大保障。殊不知在百度鍵入項(xiàng)目名稱，負(fù)面新聞接踵而至。

　　如漢口項(xiàng)目開發(fā)商，近期開發(fā)成都、東莞兩處，如火如荼的造勢(shì)中，將武漢項(xiàng)目當(dāng)做典型案例進(jìn)行宣傳。一如當(dāng)初武漢項(xiàng)目以鄭州、廣州等地作為藍(lán)本宣傳。9成以上購(gòu)鋪者并不會(huì)去較真是否真如宣傳一般。這讓開發(fā)商鉆取極大空子，從宣傳中讓人認(rèn)可項(xiàng)目的實(shí)力。而人防項(xiàng)目一般均位于市中心，從地段交通而言，屬于極佳，因此吸引眾多投資者慘遭滑鐵盧。

    來源：億房網(wǎng)