“原價(jià)回購”聽上去很美 業(yè)主退房損失更慘重

　  11月下旬，深圳寶安一個(gè)項(xiàng)目推出“三年原價(jià)回購”措施，在市場上鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。如今，東莞也有兩個(gè)項(xiàng)目——黃旗山1號(hào)、虎門名購城也跟進(jìn)了這個(gè)措施，分別大舉宣傳“一年原價(jià)回購”、“五年原價(jià)回購”的“保值計(jì)劃”。

　　仔細(xì)分析就能發(fā)現(xiàn)，原價(jià)回購措施，聽上去很美，但卻只是一個(gè)營銷噱頭而已。 因?yàn)閮纱钨I賣有大約11%的稅費(fèi)成本需要承擔(dān)，再加上業(yè)主買房并沒有保值，風(fēng)險(xiǎn)還很大。實(shí)際上，業(yè)主如果退房，將損失慘重。

　　例如，在黃旗山1號(hào)購買一套大約150萬元的房子。如果明年退房，兩次交易稅費(fèi)高達(dá)16.5萬元(此為估算價(jià)，具體以現(xiàn)實(shí)成交為準(zhǔn)，下同)。目前，開發(fā)商墊付兩成首付，首次置業(yè)者只需承擔(dān)一成首付約15萬元。這也就是說，業(yè)主退房不但血本無歸，還得再搭進(jìn)去1.5萬元。

　　【現(xiàn)象】

　　黃旗山1號(hào)一年原價(jià)回購

　　近日，黃旗山1號(hào)組織了30套房源，推出一年原價(jià)回購保值舉措。

　　售樓員說，凡是在本月簽訂購房合同的業(yè)主，可以在明年8月份無條件退房，開發(fā)商將按照原價(jià)進(jìn)行回購。與此同時(shí)，開發(fā)商墊付兩成首付。到明年8月不想退房的業(yè)主，再補(bǔ)交兩成首付。

　　目前，該項(xiàng)目在售的是第1—4棟，在售戶型為158、187、226平方米等三種戶型，產(chǎn)品或正南或西南朝向。4棟洋房均處于小區(qū)外圍，第3棟、4棟可以看見旗峰公園附近山體的景觀，第1棟、2棟面向園林，也可以從夾縫中看見山景。產(chǎn)品格局方正。在售的產(chǎn)品全部為拼接戶型，一套房子有2個(gè)或3個(gè)房產(chǎn)證。

　　售樓員說，158平方米、187平方米分布在第1、2號(hào)樓，2梯3戶，單價(jià)為9500元—1.1萬元/平方米，226平方米的戶型分布在第 3號(hào)樓、4號(hào)樓，2梯2戶，單價(jià)為1.1—1.7萬元/平方米。按揭買房，打99折(價(jià)格×0.99)；一次性付款，可打97折(價(jià)格×0.97)。

　　售樓員說，此次推出的原價(jià)回購舉措，只要業(yè)主想退，就可以退，沒有附加任何條件。若退房，開發(fā)商只是按照售出的價(jià)格回購房子。至于兩次買賣所產(chǎn)生的稅費(fèi)，首次交易全部由業(yè)主承擔(dān)，第二次交易按照相關(guān)規(guī)定，業(yè)主承擔(dān)二手房賣主所承擔(dān)的部分。

　　與此同時(shí)，開發(fā)商還為業(yè)主墊付兩成首付。若首次置業(yè)，業(yè)主暫時(shí)只需承擔(dān)一成商業(yè)貸款首付，最低15萬元首付即可購買1套，加上稅費(fèi)，業(yè)主首次支付大約20萬元可以購買一套150多平方米的大戶型，置業(yè)門檻大為降低。二次置業(yè)，業(yè)主暫時(shí)也只需支付四成的商業(yè)貸款首付。

　　黃旗山1號(hào)位于東城石井路255號(hào)，緊挨光大的天驕峰景，占地約3.6萬平方米，建筑面積約13.8萬平方米，整個(gè)小區(qū)僅8棟高層洋房，主力戶型為130—250平方米。

　　該項(xiàng)目的開發(fā)商為東莞市東城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司、東莞市左庭右院實(shí)業(yè)投資有限公司，后者是深圳市梅江南投資發(fā)展有限公司與花樣年集團(tuán)(中國)有限公司合作成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　虎門名購城五年原價(jià)回購

　　盡管推出原價(jià)回購計(jì)劃的開發(fā)商不多，光大、中信等品牌開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示不會(huì)跟風(fēng)。但黃旗山1號(hào)并不是孤例，虎門名購城也通過五年原價(jià)回購的方法來為寫字樓促銷。

　　虎門名購城毗鄰廣深高速虎門出入口，位于虎門規(guī)劃的新商圈，目前配套不太完善。項(xiàng)目占地面積1.1萬平方米，一期建筑面積5.5萬平方米，共計(jì)16層，1—4層為商鋪，定位為鞋業(yè)皮具批發(fā)中心。5—13層為寫字樓，定位為服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心伙伴式寫字樓，14—16樓為公寓產(chǎn)品。

　　近日，該項(xiàng)目大發(fā)短信宣傳五年原價(jià)回購的計(jì)劃。寫字樓的面積為80—300多平方米，單價(jià)為5800—6400元/平方米。售樓員稱，若委托開發(fā)商出租，前四年，每年回報(bào)總價(jià)的6%，五年后，開發(fā)商可以原價(jià)回購。

　　至于為什么寫字樓的價(jià)格如此便宜，開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，虎門的專業(yè)市場幾乎都是集體用地，名購城的地塊也是集體用地，不是國有建設(shè)用地，沒有產(chǎn)權(quán)證，所以價(jià)格就低一大截。

　　與此同時(shí)，名購城的商鋪也在對(duì)外發(fā)售。面積為18—50平方米，單價(jià)為1.2—7.5萬元/平方米。售樓員稱，簽約當(dāng)天回贈(zèng)總價(jià)的20%，第4、5年每年另有至少7%的回報(bào)。

　　目前，1、2層均銷售鞋子，1層已經(jīng)開業(yè)，2層已經(jīng)有五六十家鞋店入駐，將在本月開業(yè)。1、2層相當(dāng)于帶租發(fā)售。承諾回購樓盤銷售速度緩慢

　　此次原價(jià)回購，肇始于深圳寶安的綠景香頌項(xiàng)目。該項(xiàng)目在11月下旬推出三年原價(jià)回購措施，掀起“剛需解放運(yùn)動(dòng)”，此事在樓市鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

　　盡管虎門名購城在去年11月開盤時(shí)已經(jīng)有五年原價(jià)回購措施，但一直只是默默地做，沒有大范圍宣傳，也就是在綠景香頌事件之后，該項(xiàng)目才大發(fā)營銷短信，高調(diào)廣播回購消息。

　　原價(jià)回購，目的特別明顯，就是為了提振消費(fèi)信心，加快回籠資金。

　　由于調(diào)控政策持續(xù)緊縮，今年，全國樓市一片慘淡。在10月份，華東的中海、綠湖、綠地等大房企項(xiàng)目終于撐不住，大幅跳水，降價(jià)幅度甚至高達(dá)30%，引發(fā)了業(yè)主怒砸售樓處的糾紛。于是，全國樓市更加風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵，降價(jià)預(yù)期更加濃烈。

　　在東莞，盡管前10月樓市簽約一片火紅，別有洞天，但覆巢之下無完卵，進(jìn)入10月中旬，市場預(yù)期陡轉(zhuǎn)直下，樓盤訪客量大幅下挫。進(jìn)入11月下旬，簽約量跌入冰點(diǎn)，一手住宅一天的成交量時(shí)常只有區(qū)區(qū)六七十套，買家的主流心態(tài)變成“再等等，應(yīng)該還會(huì)降價(jià)”，紛紛持幣待購，市場成交十分糟糕。

　　由于限購政策在重點(diǎn)城市紛紛落地，盡管東莞沒有出臺(tái)限購政策，但其他城市的動(dòng)作對(duì)買家信心打擊很大，同時(shí)，由于大戶型近兩年累計(jì)的供應(yīng)量很大，這使得拼接大戶型嚴(yán)重滯銷。黃旗山1號(hào)就是典型拼接大戶型項(xiàng)目，最小的戶型也在150平方米以上，一套房子有2個(gè)甚至3個(gè)房產(chǎn)證，黃旗山1號(hào)走貨速度并不理想。

　　黃旗山1號(hào)是今年4月23日開盤的，迄今在東莞市房管局公眾信息網(wǎng)上公布了6棟洋房的房源，推貨量為787套，已銷459套，去化率為58%。就算不與萬科當(dāng)月開盤要求銷售60%的速度相比，就是跟工期相比，也顯得緩慢。目前，黃旗山1號(hào)的外立面早已呈現(xiàn)，一般來說，如銷售得好的項(xiàng)目，在封頂之前，已經(jīng)大部分預(yù)售完畢。

　　虎門名購城的銷售業(yè)績也不容樂觀。去年11月開盤，迄今已經(jīng)一整年，但是250套寫字樓仍有相當(dāng)數(shù)量還在售。

　　為了助推銷售速度，這兩個(gè)項(xiàng)目推出原價(jià)回購措施。開發(fā)商潛臺(tái)詞是：我對(duì)我這個(gè)樓盤很有信心，不會(huì)降價(jià)的，如果降價(jià)，你可以退房，很保值。原價(jià)回購就是為了提振買家信心，加快資金回籠速度，尤其是到了年底算業(yè)績的時(shí)候。

　　若退房，首次置業(yè)者將血本無歸

　　原價(jià)回購，貌似很保值，很劃算，但深究起來，其實(shí)不然。如果買家退房，仍然損失慘重。

　　首先，買家要承擔(dān)高額的稅費(fèi)成本。售樓員說，買了黃旗山1號(hào)若想退房，稅費(fèi)的分?jǐn)�，必須按照法�?guī)規(guī)章來，開發(fā)商不會(huì)分擔(dān)業(yè)主那部分。若按此說法，現(xiàn)在買了黃旗山1號(hào)房子，在明年8月份退房，兩次買賣，業(yè)主必須承擔(dān)大約11%的稅費(fèi)。

　　日前，黃旗山1號(hào)的售樓員給記者算了一套157.09平方米的房子的價(jià)錢，折后總價(jià)為1566699元。另經(jīng)專業(yè)人士估算，兩次買賣業(yè)主必須支付大約172576元的稅費(fèi)。若首次置業(yè)貸款大約七成(109萬元)，開發(fā)商墊付兩成首付，業(yè)主暫時(shí)支付一成首付約156670元，一年之后退房的話，業(yè)主不僅首付耗費(fèi)殆盡，而且還得另外再虧15906元，可謂“賠了夫人又折兵”。

　　稅費(fèi)構(gòu)成如下：據(jù)售樓員給出的數(shù)據(jù)，一手買賣，稅費(fèi)總額為54884元，占比總價(jià)的3.5%。具體包括47000元的契稅，6284元的維修基金，1600元的律師費(fèi)、按揭費(fèi)等其他稅費(fèi)。

　　若明年退房，按照二手房買賣，業(yè)主成了賣家，必須按照評(píng)估價(jià)支付交易費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、營業(yè)稅和傭金。一般來說，評(píng)估價(jià)高于合同價(jià)，目前暫且認(rèn)定評(píng)估價(jià)等于合同價(jià)，那么，業(yè)主必須支付大約117692元的二手稅費(fèi)，相當(dāng)于總價(jià)的7.5%。

　　啟富置業(yè)總經(jīng)理助理林晶計(jì)算了其中的三項(xiàng)稅費(fèi)：評(píng)估費(fèi)共80元，按規(guī)定賣家承擔(dān)一半，即40元。評(píng)估費(fèi)，前100萬元，按照5‰計(jì)算，后50多萬按照2.5‰計(jì)算，共計(jì)6417元。營業(yè)稅，按照總價(jià)的5.6%計(jì)算，大約87735元。至于傭金，林晶說現(xiàn)在還不好說。但目前東莞傭金普遍是總價(jià)的3%，按照規(guī)定，買賣雙方各承擔(dān)一半，那么那套房子賣家必須承擔(dān)23500元。另外，個(gè)人所得稅，按照差價(jià)為基數(shù)來征收，因?yàn)槊髂臧凑赵瓋r(jià)回購，差價(jià)為零，所以可以不計(jì)。

　　購買虎門名購城的寫字樓，稅費(fèi)也照樣不低。并且因?yàn)樵擁?xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán)證，屬于法律不保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，那么，業(yè)主的購買風(fēng)險(xiǎn)就更大。

　　此外，還有通貨膨脹問題。目前通脹依然厲害，那么，這筆錢在一年、五年后，購買力必然下降了。

　　綜上所述，原價(jià)回購只是一個(gè)聽上去很美的營銷噱頭，對(duì)市民本無真正實(shí)惠。是否購買開發(fā)商會(huì)原價(jià)回購的房子，最關(guān)鍵的還是看房子的本身質(zhì)素和性價(jià)比，而不要被絢麗的營銷手法所迷惑。