商鋪價跌成定局 投資風(fēng)險微現(xiàn)

    年底旺季不旺，而2011年的年關(guān)又來得早了一些，昆明樓市相對平穩(wěn)的走勢中，透露出一些不樂觀因素。

　　至祥置業(yè)昆明研究中心（下稱至祥）近日發(fā)布的昆明11月商鋪價格指數(shù)報告顯示，11月，昆明商業(yè)銷售均價為31001元/平方米，平均租金177元/平方米/月。環(huán)比10月，銷售均價下滑3.8%，租金有1.1%的微弱漲幅。同、環(huán)比數(shù)據(jù)均顯示，昆明商鋪售價下滑的趨勢已成定局，這無疑給處于僵持階段的樓市又“添新堵”。

    11月商業(yè)街平均售價24000元/平方米

　　11月份，新入市的商業(yè)產(chǎn)品項目主要有銀海櫻花語、昆明玉器城和新都昌商業(yè)廣場。調(diào)查報告分析，昆明玉器城主打商墅產(chǎn)品，以底商上住的形式滿足定向產(chǎn)業(yè)客戶經(jīng)營和追求低密度居所的需求；新都昌商業(yè)廣場的新推產(chǎn)品采取了穩(wěn)固的價格策略，維持前期的定價水平，一層商業(yè)價格已經(jīng)突破8萬元，二層則接近5萬元；銀海櫻花語則憑借自己的品牌優(yōu)勢，借助東南板塊快速崛起的勢頭，價格出現(xiàn)一定幅度的提升。

　　具體數(shù)據(jù)顯示，從商業(yè)業(yè)態(tài)看，11月份，商業(yè)街中商鋪平均售價24000元/平方米，社區(qū)型商鋪均價33114元/平方米，租金120元/平方米/月，綜合商中商鋪售價33500元/平方米，平均租金300元/平方米/月，專業(yè)市場中商業(yè)售價最低，為13500元/平方米，平均租金111元/平方米/月。按板塊劃分的數(shù)據(jù)顯示，二環(huán)內(nèi)商鋪均價24950元/平方米，平均租金116元/平方米/月；二環(huán)外商鋪均價50667元/平方米/月，租金300元/平方米/月。

　　今年以來的銷售價格數(shù)據(jù)顯示，4月份以來，昆明商鋪月度銷售均價環(huán)比增長率走勢表現(xiàn)為持續(xù)的下滑，同比增長率走勢也在今年9月份起急轉(zhuǎn)直下。昆明商鋪售價下滑趨勢已成定局。

　　商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展要找新商機

　　暫且拋開銷售價格不說，今年昆明商業(yè)地產(chǎn)市場一直是紅紅火火，供需兩旺。城中村改造大量推進，拉開了昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大幕，住宅限購更是讓商業(yè)地產(chǎn)成為了香餑餑，甚至是部分開發(fā)商轉(zhuǎn)型的救命稻草。不過，業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，在快速發(fā)展背后，商業(yè)地產(chǎn)的一些潛在風(fēng)險值得關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計，截至目前北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積959萬平方米，就算按較快的銷售速度計算，也至少需要28個月才能消化完，而這其中占用的資金高達2296億元。上海、廣州等一線城市也存在類似問題。

　　綜合今年以來昆明商業(yè)地產(chǎn)在售價、運營模式等方面的表現(xiàn)，至祥分析，昆明商業(yè)地產(chǎn)目前的發(fā)展模式更多地局限在對一線城市CBD、RBD、TBD等商業(yè)概念的引入，但對于項目本身的承載能力或未來運營空間，仍然沒有進行充分的考慮。在運營模式上，一些商業(yè)項目仍然走的是住宅物業(yè)的營銷思路，賣掉、快速回款仍是目前昆明市場的主流。在快銷的運作思路之下，商業(yè)就成為項目利潤回報的重點。

　　“已經(jīng)有數(shù)據(jù)指出由此帶來的商住價格比已經(jīng)達到了2-2.5倍，這組數(shù)據(jù)所對應(yīng)的就是商業(yè)地產(chǎn)非理性火爆后可能產(chǎn)生的泡沫，一些問題會逐漸暴露出來�！敝料楸硎荆�商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展機遇可以從昆明城市的經(jīng)濟走向、產(chǎn)業(yè)特征等方面尋找新商機。