穗飾品專業(yè)市場招商難

    項目嚴(yán)重同質(zhì)化、企業(yè)資金收緊、行業(yè)外貿(mào)放緩

今年住宅市場受到持續(xù)調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)著實火了一把，不過并非所有商業(yè)項目的日子都好過。本周記者前往廣州琶洲南豐匯、萬福路等數(shù)個以飾品精品為主題的商業(yè)項目踩盤發(fā)現(xiàn)，可售項目鮮有成交，租賃項目人氣冷淡，招商入困難重重。對此，業(yè)內(nèi)人士分析，今年國際經(jīng)濟環(huán)境不景氣，國內(nèi)貨幣政策持續(xù)從緊、飾品行業(yè)外貿(mào)發(fā)展放緩，加之產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重等等，飾品精品專業(yè)市場招商于是面臨困境。

項目買賣火爆但出租困難

本周二記者前往琶洲南豐匯，該項目定位為時尚飾品及配飾展貿(mào)中心，項目1~5層為時尚飾品及配飾品商鋪，6層為餐飲，7層以上為寫字樓。目前正在招商的是1~5層的商鋪，商鋪面積為60~70平方米租金350元/平方米/月，物業(yè)38元/月/平方米，其銷售人員表示，目前一至二層已經(jīng)簽約了50%，也就是整個商業(yè)項目目前僅簽約僅10%，現(xiàn)場沒有其他的客戶。

本周三記者前往位于萬福路的某精品商業(yè)中心，該項目主打精品首飾類產(chǎn)品，今年9月份正式開業(yè)，記者在現(xiàn)場看到，整個項目冷冷清清，基本沒有客流量，開業(yè)率不也不足50%，雖然項目是以精品商業(yè)中心為主，但是整個商業(yè)混雜了多種行業(yè)，比如服裝、電器等。在三樓一位經(jīng)營服裝批發(fā)生意的老板告訴記者，這個商場每天都很冷清，即使是周末�？土髁恳卜浅Ｉ�，很難堅持經(jīng)營下去，現(xiàn)在正準(zhǔn)備將商鋪轉(zhuǎn)租出去。

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志表示，以飾品、精品為主題的商業(yè)項目一直以來都比較多，但成功案例很少。目前廣州的以飾品、精品為主題的商業(yè)項目同質(zhì)化嚴(yán)重，創(chuàng)新不足，缺乏個性和賣點，是導(dǎo)致招商困難的原因之一。滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培也表示，近年來大量投資資金“棄住從商”，不少非專業(yè)的投資者也基于保值、防通脹等考慮入市，買賣火爆和出租困難形成了鮮明的對比；目前不少專業(yè)市場存在同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，對客戶的爭奪相當(dāng)激烈，造成專業(yè)市場鋪位相對過剩，新市場招商于是面臨諸多困難。

資深商業(yè)地產(chǎn)專家陳瑞標(biāo)分析表示，今年下半年以來以飾品定位為主的商業(yè)項目銷售招商逐漸增多，但其實飾品批發(fā)市場的行業(yè)并不太大，本身市場容量有限。他介紹，飾品原來隸屬于服裝行業(yè)，直到近年才獨立出來，成為新興產(chǎn)業(yè)，其真正擴張期在2000年前后，目前行業(yè)的容量有限，突然多了這么多類似的商業(yè)項目，招商難在意料之中。

外貿(mào)放緩致企業(yè)擴張謹(jǐn)慎

據(jù)了解，很多有實力的飾品企業(yè)多以做外貿(mào)為主，但目前全球經(jīng)濟環(huán)境不景氣，行業(yè)外貿(mào)放緩。不少業(yè)內(nèi)人士表示，今年外貿(mào)形勢的嚴(yán)竣性從廣交會上也能看出端倪，第109屆中國進出口商品交易會有兩個特點值得注意：一是中東客商減少，二是買賣雙方不敢做長單。根據(jù)生意社網(wǎng)站相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至5月4日，本屆廣交會到會采購商207103人，來自209個國家和地區(qū)，中東地區(qū)下降1.53%，出口成交368.6億美元，短單比重持續(xù)上升，企業(yè)成交謹(jǐn)慎；中短單占90%，長單占10%。采購商對后市仍存疑慮，下單謹(jǐn)慎，出口企業(yè)擔(dān)心政策調(diào)整和成本上升，不敢接長單。此外，非洲以及中東地區(qū)的動蕩給飾品企業(yè)的外貿(mào)與投資帶來了直接的負(fù)面影響。

有媒體早前報道稱，位于長三角和珠三角的中小民營企業(yè)扎堆倒閉，不少沒有倒閉的企業(yè)則在“過冬”。在央行緊縮銀根以及勞動力成本提高、歐美市場萎縮等因素的多重擠壓下，以出口為主的外向型企業(yè)日子難過。

資深商業(yè)地產(chǎn)專家陳瑞標(biāo)表示，今年商業(yè)地產(chǎn)看似都很旺，但事實并非如此，特別是一些專業(yè)市場，今年招商情況都不太景氣，其中飾品、精品行業(yè)的商業(yè)項目顯得比較槽糕，“今年中小企業(yè)受到大環(huán)境影響，缺乏進駐新場地的資金和能力。此外，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)專家鄧浩志表示，經(jīng)濟增長整體放緩也是其中的原因之一，最近半年市場的需求下降，也直接導(dǎo)致了投資創(chuàng)業(yè)及擴大經(jīng)營需求的萎縮。

路在何方

1 橫向縱向擴大經(jīng)營范圍

資深商業(yè)地產(chǎn)專家陳瑞標(biāo)建議，以飾品為主打的商業(yè)項目面臨招商困難時，不妨從如下幾個方面考慮：第一，擴大產(chǎn)品經(jīng)營范圍，引進更多相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，比如單一的飾品擴大到服裝類的飾品；第二將定位擴大到上下游產(chǎn)品，比如半成品等；第三，目前老城區(qū)的批發(fā)市場缺乏物流、配送等服務(wù)，新的商業(yè)項目應(yīng)增加類似配套，增加取勝砝碼。

陳瑞標(biāo)表示，新興商圈因為沒有固定的模式，周邊也沒有成熟飾品商圈等，可以完全將一個行業(yè)發(fā)散來做，畢竟“在還沒有真正面向市場之前，很多不成熟的定位都可以推倒重來。”

2產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新

滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培表示， 目前不少專業(yè)市場趁著現(xiàn)在的投資熱潮將商鋪拆散賣掉，這也是一個出路，但想將一個專業(yè)市場經(jīng)營好，還是要靠好的市場定位以及創(chuàng)新的營銷手法，向?qū)�業(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展。

比如產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，可以考慮租售結(jié)合，將部分產(chǎn)權(quán)出售給行業(yè)有實力的生產(chǎn)企業(yè)和批發(fā)企業(yè)，形成“物業(yè)+銷售+實業(yè)”的產(chǎn)銷模式，用商鋪未來升值潛力鎖定行內(nèi)的龍頭企業(yè)，從而帶動其他商家進駐，由于是利益共同體，有利于未來的經(jīng)營管理。

又例如可以借用現(xiàn)代信息技術(shù)大力發(fā)展網(wǎng)上交易，打造成網(wǎng)絡(luò)交易+實物展示+物業(yè)中心+實體銷售于一體的綜合性批發(fā)市場，打造該領(lǐng)域的全產(chǎn)業(yè)鏈，讓客戶實現(xiàn)一站式采購。

3吸引龍頭企業(yè)打造品牌效應(yīng)

業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，項目如果在招商方面缺乏策劃，商家進駐后發(fā)現(xiàn)生意難做就退出，之后陸續(xù)有其他商家也效仿，于是就會形成一個惡性循環(huán)。因此項目一開始就應(yīng)該策劃好用一些優(yōu)惠政策把哪些龍頭企業(yè)招進來，這樣才能帶動其它品牌入駐。其次，可以舉辦一些展覽、展銷會、經(jīng)濟論壇等等，吸引更多行家前來，同時將商業(yè)項目的信息擴散出去；第三，必須做出特色，打造自身的品牌效應(yīng)。

記者觀察

商業(yè)地產(chǎn)熱得“發(fā)燒”了

今年住宅受到政策“嚴(yán)打”，火了一大批商業(yè)地產(chǎn)項目。今年年初乃至年中，陸續(xù)有一些商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商表示，今年對商業(yè)地產(chǎn)來說是一個絕好發(fā)展的機會，旗下某項目將在某月某日招商乃至開業(yè)等等。

如今年關(guān)已近，記者走了一圈發(fā)現(xiàn)，早前信誓旦旦說要開業(yè)的商業(yè)項目沒開；早前滿懷信心說不擔(dān)心招商的項目，卻面臨招商難的窘境；一些在今年陸續(xù)開業(yè)的商業(yè)項目也出現(xiàn)了品牌入駐率底、客流情況不佳等狀況。不少行業(yè)人士指出，廣州商業(yè)地產(chǎn)項目今年實在是過熱了，熱得發(fā)燒了。近日一位資深的商業(yè)地產(chǎn)老板選擇了“棄商從宅”，他坦言近年開發(fā)商、投資客等等一窩蜂涌到商業(yè)地產(chǎn)中，導(dǎo)致目前廣州的商業(yè)地產(chǎn)出了飽和狀況，以后商業(yè)地產(chǎn)也未必好做。

這就是所謂的“馬太效應(yīng)”，住宅市場前景好的時候，大家紛紛投向住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)被看好時，大家又開始投奔商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱，開發(fā)商們資金緊缺，到最后，城市里是否會和早期房地產(chǎn)開發(fā)一樣，出現(xiàn)“爛尾潮”，我們還不得而知，但現(xiàn)在看來，這應(yīng)該并非完全不可能。