200余套商鋪緣何閑置十幾年

    突圍十幾年，局面似乎沒有多少好轉(zhuǎn)。

　　曾在20世紀90年代鬧得沸沸揚揚的望牛墩鎮(zhèn)百利商業(yè)街，經(jīng)歷數(shù)次“蝶變”，到今天卻成了望牛墩鎮(zhèn)發(fā)展史上的一塊“傷疤”：人氣冷淡，生意蕭條，總共500余套商鋪，到目前僅出租了280套，閑置率高達50%以上。

　　從曾經(jīng)號稱“中國最大的電器城”到“酒店、餐飲、休閑娛樂一條街”，再到現(xiàn)今五花八門的各行各業(yè)，它宛如一頭疲勞的老黃牛漸漸陷入泥潭，不能掙脫。

　　如今，這條商業(yè)街欲再次“洗牌”，功能定位是：把高埗、石碣、中堂、麻涌、洪梅、道滘、新塘納入核心輻射圈，利用區(qū)位優(yōu)勢，將商業(yè)街打造成為東莞“一站式”的建材第一城！條件看上去也優(yōu)惠：臨街店鋪、18萬平方米、免租6個月……

　　局面會扭轉(zhuǎn)嗎？

　　曾經(jīng)的“中國最大電器城”

　　百利商業(yè)街地處望牛墩路口，是望洪公路與107國道、環(huán)城路交會處，距望牛墩鎮(zhèn)中心三四公里。該路段是到達望牛墩鎮(zhèn)中心區(qū)的必經(jīng)之路，同時，也是望牛墩鎮(zhèn)的一個重要交通樞紐———莞穗路和環(huán)城路的“連結(jié)點”。

　　早前，望牛墩多河涌，村民出入主要以小木舟代步。直到1966年，政府才修了一條從李屋村環(huán)繞到萬江小享社區(qū)的泥巴路。改革開放后，望牛墩鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)多次出面跟中堂政府和萬江區(qū)政府協(xié)商，購買了位于兩鎮(zhèn)區(qū)的蕉利村和小享村交界處的一塊幾百畝的土地，修建一條直通莞穗路的公路，以此通向東莞市區(qū)和廣州。這條路就是后來的“望洪公路”。同時，為了帶動該片區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，望牛墩將公路兩旁剩余的地賣給百利企業(yè)老板修建商鋪。

　　“正值改革開放初期，家用電器等電子產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場需求非常大�！爆F(xiàn)任望牛墩鎮(zhèn)經(jīng)貿(mào)辦副主任梁健青見證了這條商業(yè)街的發(fā)展，他說，當(dāng)時廣州電子產(chǎn)品應(yīng)有盡有，而在望牛墩、洪梅、中堂等鎮(zhèn)街仍然一片空白，“當(dāng)時，許多水鄉(xiāng)片鎮(zhèn)街的老百姓都喜歡到與中堂一河之隔的廣州新塘鎮(zhèn)電器城購買摩托車、音響等家用電器。”

　　“根據(jù)當(dāng)時的構(gòu)想，商業(yè)街的老板瞄準了這一消費群體，于是提出建一個電器城，這個電器城規(guī)劃主要模仿香港的一條繁華商業(yè)街，建筑一律兩層結(jié)構(gòu)。建好后，主營家用電器、皮具等產(chǎn)品，‘中國最大電器城’的最初發(fā)展定位由此應(yīng)運而生�！绷航∏喾Q。然而，好景不長。該電器城開張不到兩年，卻因缺少人氣，導(dǎo)致生意冷淡而“夭折”。

　　轉(zhuǎn)型走特色餐飲休閑娛樂業(yè)

　　“中國最大的電器城”夭折了。商業(yè)街老板重新思索，該商業(yè)街地處望洪公路與107國道、環(huán)城路交會處，交通發(fā)達，車輛川流不息，過往人員頻繁。于是，又將商機鎖在過往的車輛身上，將該商業(yè)街定位成“餐飲休閑娛樂一條街”，先后引進了酒店、沐足、網(wǎng)吧等休閑服務(wù)。但是這一次轉(zhuǎn)型中，商業(yè)街再次處于半流產(chǎn)狀態(tài)。

　　“江蘇人在東莞”、“水鄉(xiāng)蜆湯”、“千友軒海鮮城”等餐飲“大佬”，在經(jīng)營一段時間后，終因客源稀少，相繼卷鋪關(guān)門。曾經(jīng)一度紅火的四季酒店和英煌酒店因涉黃，分別于去年和今年11月被警方查封。隨后，一些私人醫(yī)療門診、網(wǎng)吧等也紛紛倒閉。

　　也有人想另辟新徑，在該商業(yè)街的望牛墩路口邊上，兩家海南羊莊火鍋店大張旗鼓地營業(yè)起來。羊肉店的老板稱，天冷了，吃羊肉、狗肉火鍋的顧客越來越多。但是說到夏天，老板又皺起眉頭來：“夏天天氣熱，生意冷淡，我們基本上都是關(guān)門的�！�

　　“這種時冷時熱的生意跟倒閉有什么區(qū)別？”梁健青說：“這條街基本上都是做一些過路客的生意，很多客人都是開車經(jīng)過這里，在路邊的快餐店吃飯就走了，客人今天在這里消費，明天不一定來這里消費。所以這樣的客源是流動的，不穩(wěn)定的�！绷航∏喾治觯�現(xiàn)在這條街上，做過路客生意的餐飲都是一些小型快餐店，比如回味雞等�！耙粋�商業(yè)街想發(fā)展，必須有固定的客源群體，否則很難發(fā)展得下去！”談起這條商業(yè)街的發(fā)展定位，望牛墩鎮(zhèn)政府一位不愿意透露姓名的官員深深感嘆：“這條街的失敗，在于商家把定位定錯了�！�

　　路通財通。然而，這塊地理位置優(yōu)越、交通發(fā)達的地方，卻并未給商鋪老板帶來巨大的財富。十幾年過去了，這條商業(yè)街在一波三折后，至今仍在艱難“摸索”。

　　商鋪空置率超50%

　　從望牛墩路口驅(qū)車進入望洪公路，首先映入眼簾的是道路兩旁一排排裸露著水泥磚頭的未裝修鋪面。百利商業(yè)街商鋪屬于兩層式結(jié)構(gòu)，面積18萬平方米，總共500余套商鋪，每套分上下層，共1000余間。記者從該商業(yè)街招商處了解到，到目前為止已出租的商鋪僅280套，仍未能出租的有200余套，空置率高達50%以上。

　　在地理位置上，百利商業(yè)街交通便利，屬臨街型商鋪，與在該地段僅一壁之隔的萬江小享社區(qū)東莞石材批發(fā)市場和谷涌華發(fā)鋼材城相比，明顯處于優(yōu)勢，但華發(fā)鋼材城和東莞石材批發(fā)市場的商鋪幾乎全部租滿，而且這兩處分別經(jīng)過9年和10余年的發(fā)展，已形成了市民根基深厚的特色行業(yè)；在租金價格上，百利商鋪租金每月29元/㎡，而東莞石材批發(fā)市場和華發(fā)鋼材城分別為20元/㎡和30元/㎡，租金沒有太大的差別，但前者停滯不前，后兩者卻“一帆風(fēng)順”。

　　“從地理位置上來說，這三個市場的商鋪都是處在同一個地段，相對來說，百利商業(yè)街地理位置優(yōu)越，但卻未能發(fā)展得起來，讓人難以理解�！蓖�牛墩鎮(zhèn)政府一名官員說，由于這些商鋪一直出租不出去，許多收購垃圾的“三無人員”常常在里面“安家”，“那些三無人員常常把垃圾亂堆放在商鋪里，在里面生火做飯，久而久之成了社會一個‘黑點’，引發(fā)了一系列的火災(zāi)隱患、社會治安等問題�！边@些問題增加了政府的工作，“我們還不定時地組織相關(guān)部門執(zhí)法人員對這些‘三無人員’進行清理，以防止火災(zāi)和社會治安案件發(fā)生�！�

　　擬打造“東莞建材第一城”

　　“我們也想做得更好，但商鋪租不出去又有什么辦法呢？”百利商業(yè)街的曾老板面對這些閑置的商鋪，一臉無奈。他說，百利商業(yè)街從最初的“中國最大的電器城”走到現(xiàn)在，已經(jīng)有十幾年了。對電器城的發(fā)展歷程和失敗原因，他始終不愿意提及。

　　曾老板說，今年已提出把商業(yè)街打造成“東莞‘一站式’裝飾建材城、東莞建材第一城”的發(fā)展定位，具體的轉(zhuǎn)型思路是：“在我們的北面有一個谷涌最大的華發(fā)鋼材城，南面有一個小享最大的東莞市石材批發(fā)市場，我們決定把西面的望牛墩百利商業(yè)街也打造成東莞建材第一城(主要以建材為主，包括五金、水管、瓷磚等連成一體)，形成東莞最大的三個建材商圈，人氣共聚、財氣互通，發(fā)展?jié)摿�巨大�！?/P>

　　昨日，記者從百利商業(yè)街招商廣告上了解到，該商業(yè)街打出免租6個月的誘人招租啟事，以吸引更多的建材承租商入駐。據(jù)曾老板表示，華南地區(qū)唯一的專業(yè)石材精品中心———華夏精品建材中心，已承租該商業(yè)街的100套商鋪，正在裝修，準備大舉“加盟”營業(yè)。

　　析因

　　1受限建筑構(gòu)造，購物環(huán)境差

　　“這條商業(yè)街是一個歷史遺留問題，它最初的建筑構(gòu)造模式已決定了它的發(fā)展定位�！绷航∏喾治稣f，這條露天商業(yè)街是沿公路而建，不同于現(xiàn)在的購物商場、超市。商場、超市里購物環(huán)境、基礎(chǔ)配套設(shè)施、產(chǎn)品種類都相對齊全，不但有停車場，還配置了飲食、休閑、娛樂等項目，在室內(nèi)還裝置了空調(diào)，夏天開放冷氣，冬天開放暖氣，能給顧客一個舒適的購物環(huán)境，這些都是公路邊上露天商業(yè)街不能比的，“顧客購物累了，連個休息的地方都沒有，更別指望別人來這里消費了�！彼�說，商鋪周邊沒有更好的配套，也沒有相對寬松的購物環(huán)境，這是露天商業(yè)街永遠難以突破的發(fā)展“頸瓶”。

　　2人口密度小，配套不健全

　　“雖然這條商業(yè)街地理位置四通八達，交通便利，但人口密度稀，缺少人氣，這才是主要原因！”望牛墩鎮(zhèn)規(guī)劃部門一位不愿意透露姓名的人士分析說，這些商鋪地處望牛墩、中堂、萬江三個鎮(zhèn)街的交界處，地理復(fù)雜，人口不是相對密集。周邊的居民以中堂鎮(zhèn)蕉利村和萬江小享社區(qū)的居民為主，而工廠也是寥寥無幾，“周邊民居、工廠也很少，沒有給商業(yè)街帶來人氣�！彼�說：“在這條商業(yè)街上，客源基本上都是一些過路人員和過往的車輛司機，但這些客源不是固定的，而且是有限的�！�

　　再者，這條商業(yè)街商鋪建在望洪公路兩旁，商鋪地段屬于望牛墩鎮(zhèn)，但商鋪后面和周圍的地都不屬于望牛墩管轄范圍�！爸車鷽]有土地，想在這里建設(shè)一些配套的設(shè)施，刺激商業(yè)街的發(fā)展，似乎已很難有施展空間。”他說：“要想真正把這個地方經(jīng)濟帶動起來，必須有一定的發(fā)展空間，比如土地。然后，再引進一定的人氣，加大基礎(chǔ)設(shè)施配套，否則免談�！边@位人士表示，該商業(yè)街今后怎么規(guī)劃？怎么去發(fā)展？在望牛墩全鎮(zhèn)的“十二五”發(fā)展規(guī)劃方案里沒有提及，而到目前為止，也沒有收到市里的規(guī)劃通知。

　　市民聲音

　　望牛墩形象大打折扣

　　李小姐(望牛墩鎮(zhèn)李屋村村民)：這里四通八達，是所有車輛進入望牛墩鎮(zhèn)中心區(qū)的主要交通干道，這塊地方經(jīng)營不好，使望牛墩這個“西部宜工宜商宜居的現(xiàn)代濱江水城”形象大打折扣。

　　陳先生(望牛墩鎮(zhèn)上合村村民)：望牛墩是“中國七巧之鄉(xiāng)”，每年舉辦七夕文化風(fēng)情節(jié)時，都吸引了不少外地游客。這里經(jīng)營不好，容易給游客帶來不好的印象，或多或少會給招商引資帶來負面影響。政府最好想辦法，把這塊地方收購，再重新定位。

　　政府回應(yīng)

　　企業(yè)自主經(jīng)營政府也無奈

　　梁健青(望牛墩鎮(zhèn)經(jīng)貿(mào)辦副主任)：這條商業(yè)街是歷史遺留下的建筑物。它的發(fā)展定位本身就不是很科學(xué)。發(fā)展至今已經(jīng)有十幾年了，它多次轉(zhuǎn)型，調(diào)整發(fā)展定位，但仍然沒有成功。企業(yè)自己的事，政府也不好去干涉，但如果企業(yè)有需要的話，政府可以協(xié)助招商引資。

　　盧廣新(望牛墩鎮(zhèn)黨委委員)：這條街沒有發(fā)展好，主要是因為商家的定位錯了。十幾年過去了，企業(yè)曾嘗試多種轉(zhuǎn)型之路，但都沒能成功。自主經(jīng)營，自負盈虧。經(jīng)營不好，這是企業(yè)自己的行為，跟政府沒有關(guān)系。但作為政府，我們也感到很無奈，只能引導(dǎo)扶持。