下沙沿江板塊商鋪?zhàn)馐郾冗h(yuǎn)超市中心？

    年投資回報(bào)率高達(dá)6.6%？！

　　業(yè)內(nèi)人士：或許僅是短期狀態(tài)，投資需綜合考慮

　　文/商報(bào)見習(xí)記者 黃麗萍

　　保利·東灣全部交付后將入住3800余戶、金隅·觀瀾時(shí)代4000余戶、伊薩卡國際1.6萬人、世茂·江濱花園2.8萬人……這些數(shù)據(jù)共同組成了下沙沿江板塊約10萬的住戶總數(shù)，也讓不少商鋪投資者看中了下沙沿江板塊的潛力。
　　驅(qū)車前往下沙，到了25號(hào)大街，便能看到一幢幢30多層的超高層，整個(gè)沿江住宅面貌似乎也被勾勒得比較清晰。但目前而言，由于多數(shù)樓盤尚未交付，入住率整體比較低。此次探訪，記者發(fā)現(xiàn)下沙沿江板塊目前沒有大型的商業(yè)綜合體，大多數(shù)商鋪是已經(jīng)交付樓盤的住宅底商�；蛟S正是因?yàn)闆]有形成大型的綜合商業(yè)區(qū)，住宅底商的租金呈現(xiàn)逐年遞增的現(xiàn)象，下沙沿江板塊不少商鋪的年投資回報(bào)率都在5%以上，有一些商鋪甚至高達(dá)6.6%，比市中心“武林商圈”的商鋪投資回報(bào)率高得多。

　　下沙沿江板塊商鋪年投資回報(bào)率高于“武林商圈”

　　多數(shù)住宅底商年投資回報(bào)率超5%

　　“近兩年來，下沙商鋪整體的租金漲得還是比較多的，我這間200多平方米的商鋪，租金已經(jīng)到17.8萬了。”在保利·灣天地售樓處隔壁一家小百貨店的老板如是說。

　　上周末，記者來到了下沙沿江板塊10號(hào)大街附近，一天下來，在多藍(lán)水岸、朗詩·國際街區(qū)一帶的底商中，不少水果店、洗衣店、小百貨店的人流量還是比較多的，與不少商鋪的老板聊天過程中也發(fā)現(xiàn)多數(shù)100多平方米的商鋪年租金都在15萬至20萬之間，而這些商鋪的總價(jià)大約在300多萬，這樣折算下來，年投資回報(bào)率約5%至6.6%（目前而言，杭州大多數(shù)商鋪投資回報(bào)率約3%至4%），相對(duì)還是比較高的。

　　在下沙，記者碰到了一位持有市中心商鋪多年的徐先生，他告訴記者，目前他持有的商鋪是開元路的沿街商鋪，因?yàn)槭莾赡昵百徺I的，目前投資回報(bào)率還是相對(duì)不錯(cuò)的，這幾天來下沙，也是因?yàn)樽罱�聽說下沙商鋪?zhàn)饨鸶叩南�息，來看看情況。

　　據(jù)徐先生介紹，2009年，他買下了市中心開元路的一間95平方米的純一樓商鋪，當(dāng)時(shí)買入的價(jià)格為3.3萬元/平方米左右，目前每年的投資回報(bào)率約5%-5.5%。徐先生坦言，正因?yàn)樽约嘿I入的時(shí)間比較早，相對(duì)回報(bào)還算可觀，一般在武林門、鳳起路一帶的商鋪，回報(bào)率在3%-4%已經(jīng)相當(dāng)可觀了。對(duì)于下沙這么高的投資回報(bào)率，徐先生有自己的看法。

　　“就我個(gè)人分析來看，目前，下沙沿江這一塊由于商鋪總量少，業(yè)態(tài)也比較單一，對(duì)于已經(jīng)入住的業(yè)主而言，平時(shí)的生活必需品只能在這里解決，所以相對(duì)的租金會(huì)比較高。當(dāng)然后續(xù)的租金能否保持，那跟這一帶的入住率及整體的商業(yè)氛圍很有關(guān)系�！�

　　住宅高度密集、商鋪數(shù)量少

　　或成下沙沿江板塊商鋪目前租金“居高”的主要原因

　　對(duì)于下沙沿江板塊而言，目前在建的商業(yè)配套多數(shù)集中在世茂cosmo和東東城，而目前保利·灣天地的商鋪正在銷售中。在灣天地售樓中心，記者也了解到目前灣天地所推的3萬平方米商業(yè)街，是下沙唯一可作餐飲的大型商鋪聚集地。

　　“下沙目前的商鋪主要集中在27號(hào)、10號(hào)大街，多為住宅底商，目前投資回報(bào)率相對(duì)還是比較高的，但是能聚集做餐飲的，可能還是我們?yōu)程斓氐纳啼��！北＠�·灣天地許經(jīng)理如是說。

　　的確，目前沿江板塊整體商業(yè)氛圍不算濃厚，對(duì)于高度集中的住宅區(qū)而言，這些底商的配套是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在沐和商業(yè)地產(chǎn)部門經(jīng)理汪謙霞看來：“下沙沿江商鋪目前僅僅是滿足了居住者的基本需求，短期的回報(bào)率相對(duì)比較高的原因可能在于高密度的住宅和商鋪的數(shù)量差�！�

　　贏商投資總經(jīng)理方芳也認(rèn)為，下沙經(jīng)過了5年的發(fā)展，目前人口已經(jīng)到了一定的基數(shù)，但是商業(yè)的發(fā)展相對(duì)比較慢。目前沿江板塊的商鋪需求大于供應(yīng)，再加上周邊工業(yè)園區(qū)的工作人員及學(xué)生，對(duì)于商業(yè)的需求還是比較旺盛的。這應(yīng)該是導(dǎo)致目前下沙板塊商鋪?zhàn)饨鹕仙�的主要原因。另外，相�?duì)市區(qū)，下沙商鋪的總價(jià)還是比較低的，那在租金比較可觀的情況下，投資回報(bào)率自然也就上去了。

　　不過方芳也坦言：“目前下沙沿江板塊的商鋪?zhàn)饨饝?yīng)該處于一個(gè)波峰的位置，相信經(jīng)過幾年商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展，商鋪的租金會(huì)有一個(gè)合理的回調(diào)。”

　　除了一些業(yè)內(nèi)人士的看法，多年研究商鋪的徐先生也表示，自己持有的開元路商鋪目前年投資回報(bào)率雖然不如下沙這一帶的商鋪那么高，但是至少不用擔(dān)心出租的問題。對(duì)于新區(qū)而言，未來可變的因素還是很多的。如果幾年后下沙商業(yè)中心興起，而樓盤整體入住率沒有上去的話，那么住宅底商其實(shí)相對(duì)還是比較尷尬的。